Osiedle lepsze niż Miasteczko Wilanów

Ewa Gadomska

Rozmowa z Ewą Gadomską, licencjonowanym pośrednikiem nieruchomości, specjalizującej się i mieszkającej w Starej Miłośnie, wieloletnim członkiem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej sekcji pośredników w obrocie nieruchomościami, działającej przy Ministerstwie Infrastruktury:

- Zajmuje się Pani Starą Miłosną od 20 lat. Jak zmieniły się ceny nieruchomości na tym osiedlu przez ten okres? Słyszałem, że ceny działek były tutaj kiedyś 10 razy niższe niż dziś.

- W 1990 roku za działkę z fundamentami w Starej Miłośnie trzeba było zapłacić równowartość 8 tys. dolarów. Na początku lat. 90. ceny działek budowlanych w tym miejscu zaczynały się od 100 zł za metr kwadratowy. Dziś to 600-800 zł, a dwa lata temu dochodziły do 1000 zł. Mieszkanie, które kupowało się tu wówczas przez tzw. cesje wkładu budowlanego i praw członkowskich w Międzyresortowym Zespole Budowy Domów Jednorodzinnych i Wielorodzinnych, można było w tamtym okresie nabyć za 80 tys. zł.

- Najbardziej te ceny poszybowały w górę w latach 2006-2007, w szczycie nieruchomościowej hossy.

- W 2006 ceny w Starej Miłośnie skoczyły o 100 proc. Jeszcze pod koniec 2005 roku mieszkanie na tym osiedlu o powierzchni 80-85 metrów kwadratowych można było kupić za 200-220 tys. zł. W 2007 było to już 500-550 tys. złotych. W tej chwili takie mieszkania są wciąż wystawiane powyżej pół miliona złotych, ale ceny transakcyjne są o kilka procent niższe. Na dodatek wydłużył się okres sprzedaży. Miałam w ofercie mieszkanie, które początkowo właściciel oferował za 500 tys. zł- poszło za 425 tys. zł. Inne, o powierzchni 67 metrów, jest wystawione za 450 tys. zł, cena do negocjacji, a jego realna wartość rynkowa to 420 tys. zł.

- Skąd tak duże rozbieżności pomiędzy cenami oferowanymi a transakcyjnymi?

- Wynikają one z braku udziału profesjonalistów w procesie sprzedaży. Polacy wciąż niezbyt chętnie korzystają z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy w naszym kraju obsługują tylko 20 proc. tego rynku. Dla porównania w Stanach Zjednoczonych to cały rynek, tam nikt nie sprzedaje i nie kupuje nieruchomości bez udziału profesjonalnego pośrednika. Z usług dobrego, licencjonowanego pośrednika nieruchomości naprawdę warto skorzystać. Nie tylko dlatego, że on sprawdzi stan prawny nieruchomości, że wskaże jej ewentualne ukryte wady, że dzięki niemu zakup nieruchomości jest bezpieczniejszy i unika się przykrych niespodzianek. Warto także dlatego, że dobry pośrednik, znając rynek, wskaże nam realną, rynkową wartość nieruchomości, którą chcemy sprzedać. To o tyle ważne, że jeśli sami wystawiamy ją ze zbyt wysoką ceną, to nie będziemy mogli znaleźć nabywcy, to ta nieruchomość będzie w sprzedaży za długo. A jeśli na przykład mieszkanie jest zbyt długo wystawiane na sprzedaż, to się opatrzy, a klienci zaczną myśleć, co z nim jest coś nie tak, skoro nie znajduje się na nie kupiec. Niejednokrotnie zdarza się także sytuacja odwrotna. Że ktoś chce oszczędzić na pośredniku, sam szuka kupca i sprzedaje swą nieruchomość poniżej jej rynkowej wartości. Bo nie wie, jaka jest ta wartość. Profesjonalny pośrednik zweryfikuje dokumenty, samodzielnie uzyska niezbędne wypisy i zaświadczenia potrzebne do sprzedaży, wylegitymuje każda osobę, którą przyprowadza do sprzedawanego domu czy mieszkania.

- Czy to można powiedzieć również o działkach?

- Jak najbardziej. Działkę budowlaną można kupić w Starej Miłośnie już za 600 zł za metr. Zdarzają się czasem tańsze, orne, a także leśne. Choć leśną zalecałabym kupić tylko pod warunkiem, że jej aktualny właściciel uzyska dla niej decyzję o warunkach zabudowy. W przeciwnym wypadku byłoby to zbyt ryzykowne. To pokazuje, że i w takich przypadkach udział licencjonowanego pośrednika jest wskazany.

- Mieszkanie, dom, działka w Starej Miłośnie to dobra inwestycja?

- Bardzo dobra. To jedno z najlepszych osiedli w Warszawie. Dobrze zorganizowane, dużo lepiej niż na przykład modne Miasteczko Wilanów. Stara Miłosna ma już niezłą infrastrukturę, parkingi przy głównych ulicach, liczne sklepy, dobrze funkcjonującą komunikację miejską. Do tego dynamicznie się rozwija, może poszczycić się niską przestępczością w porównaniu do innych warszawskich osiedli. Oferuje świetne warunki do rekreacji. Ma dużo lasów, a dzięki nim świeże powietrze, Mazowiecki Parki Krajobrazowy, ścieżki rowerowe, korty tenisowe, ośrodek jazdy konnej. W promieniu 10 kilometrów są dwa baseny, do których dojeżdża się, nie stojąc w korkach.
Brakuje jedynie dwóch rzeczy. W tutejszej przychodni prawie nie ma lekarzy-specjalistów: laryngologa, kardiologa czy okulisty. Na osiedlu jest też za mało państwowych przedszkoli, choć tę lukę wypełniają liczne przedszkola prywatne.

- Tak zachwala Pani Starą Miłosną, a ceny nieruchomości i tak należą tutaj do najniższych w Warszawie. Tymczasem wartość nieruchomości - to kanon tego rynku - zależy w bardzo dużym stopniu od atrakcyjności lokalizacji.

- Prawobrzeżna Warszawa od lat cieszy się mniejszym zainteresowaniem kupujących nieruchomości. Z jakichś przyczyn ta cżęść stolicy jest gorzej postrzegana. Na dodatek wielu ludzi myśli, że Stara Miłosna to wciąż podwarszawskie osiedle. Nie wie, że Wesoła została przyłączona do stolicy. Ze Starej Miłosnej jest do Pałacu Kultury i Nauki 17,5 kilometra, bliżej niż z Kabat. Do stadionu Legii, jeśli nie ma korków, jedzie się w kwadrans. Ci, którzy docenili tę lokalizację, na ogół bardzo na tym zyskali. Jest wiele osób, które sprzedawały mieszkanie w innych cżęściach Warszawy i za te pieniądze kupowały tu segment albo połowę bliźniaka. Segmenty są u nas w cenie trzypokojowego mieszkania na osiedlach, położonych bliżej centrum Warszawy. Najtańsze można kupić już za 665 tys. zł, a średnie ceny wahają się między 800 tys. do 1,2 mln zł. Znam sporo osób z Gocławia, które rozważają sprzedanie tam mieszkania i przeniesienie się do Starej Miłosny. Bo tutaj jest taniej, a jakość życia wyższa niż na gocławskim blokowisku. Jest sporo ludzi z Lublina, którzy dostali pracę w Warszawie i zamieszkali na naszym osiedlu. Zainteresowanie Starą Miłosną wzrosło w ostatnich latach, co wiązało się także z poprawiającą się infrastrukturą.

- Co lepiej kupować w Starej Miłośnie? Mieszkania, segmenty czy domy dopiero budowane przez deweloperów czy te już istniejące jakiś czas, z rynku wtórnego?

- Segmenty w stanie surowym zamkniętym na Jaspisowej kosztują po 700 tys. zł. Za te pieniądze można kupić segment na rynku wtórnym, 20-letni, wyremontowany. Za 300-metrowy, dwuletni segment z garażem trzeba zapłacić 900 tys. zł. Za tyle w Miasteczku Wilanów kupi się mieszkanie o powierzchni mniejszej niż 100 mkw. Walorem Starej Miłosny jest także to, że można tu znaleźć nieruchomości atrakcyjne ze względu na swój charakter, a jednocześnie rzadko występujące w Warszawie. Są tu na przykład kameralne, 3-4-rodzinne segmenty, których w innych częściach Warszawy nie spotkałam. Są mieszkania z własnym oddzielnym garażem podziemnym. Jest sporo tzw. mieszkań bezczynszowych, które też są rzadkością w stolicy. To takie mieszkania w małych budynkach, gdzie nie ma administracji, gdzie mieszkańcy sami między sobą rozliczają koszty eksploatacji albo każdy lokal ma własny piec grzewczy i osobne liczniki. Stara Miłosna ma też tę specyfikę, że znaczna część zabudowy pochodzi z lat 90. Nowsze są tylko pojedyncze inwestycje. Takie, jak Aleja Akacjowa czy osiedle Pod Sosnami.

- Dlaczego tych nowszych inwestycji jest mało?

- Będzie ich dużo więcej w najbliższych latach. Deweloperzy kupili sporo gruntów w Starej Miłośnie. Wiele inwestycji jest w trakcie przygotowań do realizacji. Jedna z nich to zespół 26 segmentów przy ulicy Rumiankowej. Wśród nowych inwestycji będą dominowały właśnie segmenty, co także powinno być ważnym sygnałem dla rozważających zakup nieruchomości w tym miejscu. Oznacza to bowiem, że Stara Miłosna nie zamieni się w blokowisko, że utrzyma swój kameralny, spokojny charakter.

Rozmawiał Jacek Krzemiński
 

Komentarze

• Gość (85.222.0.132) / 25.05.2011 16:35:21

  Skoro mojemu przedmówcy wszystkiego jest za dużo i nie tak to powinie wyprowadzić się jak najszybciej w Bieszczady!!!! ta już nie ma samochodów, psów, dzieci..............tam już nie ma nic poza ciszą:)

• Gość (83.24.234.68) / 02.04.2011 16:15:39

  Zgodzę się z przedmówcą oprócz tych sklepów. Mamy ich pod dostatkiem, a ceny są dużo niższe niż w warszawskich sklepach.
  Rzeczywiście ludzie, którzy cenią sobie ciszę, spokój, kameralność uciekają stąd (jeszcze parę lat temu było tu bardzo miło), niestety jest coraz gorzej. I wcale nie cieszy mnie dążenie do reklamy Wesołej i ST.M. i ściągania tu jeszcze większej ilości mieszkańców. Gdyby ceny były wyższe, to nie było by takiego przeludnienia i mieszkańcy bardziej by szanowali to miejsce i lasy, które nas otaczają.
  Jeśli chodzi o to co jest a w artykule. Niby wszyscy zachwalają sąsiedztwo z Mazowieckim P.K. ale niestety tak naprawdę niewiele osób to docenia. Mieszkam tu od dawna i widzę, że im więcej ludzi mieszka na osiedlu, tym w lesie jest więcej zanieczyszczeń wszelkiego rodzaju (śmieci, tony psich odchodów) i różne zniszczenia. Druga sprawa. Zmartwiła mnie odpowiedź na ostatnie pytanie. Uważam, że kompletnie nie ma się z czego cieszyć. Widzę tu sprzeczność, ponieważ deweloperzy budują głównie budynki wielorodzinne lub wielomieszkaniowe (np. właśnie segment) aby upchać jak najwięcej ludzi na jak najmniejszej powierzchni, co niestety niszczy kameralny charakter osiedla i powoduje wzrost np. liczby samochodów. Szkoda, że na tych działkach nie powstaną domy jednorodzinne.
  

• Gość (193.19.140.202) / 02.04.2011 13:52:22

  
  Tu już się nie kupuje stąd się wyprowadza !
  
  Beznadziejna infrastruktura
  za dużo samochodów
  za dużo ludzi i psów po których nikt nie chce sprzątać
  nie ma gdzie zrobić normalnych zakupów - chore ceny (jeździmy do Sulejówka)
  beznadziejna komunikacja,nie ma tak naprawdę gdzie pójść spokojnie z dzieckiem na spacer,
  wszystkim odradzam przereklamowana Dzielnica, którą zupełnie niepotrzebnie włączono do Warszawy
  
  

Dodaj komentarz